Le début et la fin d’un contrat de location sont marqués par une étape capitale : l’état des lieux. Ce document permet d’effectuer un comparatif entre l’état du bien au moment de la prise de possession des lieux par le locataire et lors de sa sortie. Concrètement, l’état des lieux recense les dégradations, l’état d’usage, mais aussi les éventuelles améliorations.
In fine, il permet notamment de déterminer la répartition des réparations entre le bailleur et le locataire et d’organiser la restitution du dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution »). Bien que celui-ci puisse être réalisé directement par le propriétaire ou par une agence, il est également possible de faire appel à un Commissaire de justice.
Un constat impartial pour sécuriser la résolution des litiges
L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit qu’en cas de blocage dans l’établissement de l’état de lieux, la partie la plus diligente peut dépêcher un Commissaire de justice afin qu’il dresse un état des lieux.
Le Commissaire de justice convoquera les parties au plus tard sept jours avant la date fixée pour l’état des lieux. Il dressera ensuite un constat reprenant les informations obligatoires mentionnées à l’article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (relevé des compteurs, description de l’état du bien…). Il consignera également toutes les observations des parties sur les dégradations ainsi que leurs éventuels désaccords.
En tant qu’officier public et ministériel, les actes établis par les Commissaires de justice revêtent un caractère authentique, leur donnant une valeur probatoire supérieure à un état des lieux classique. Ainsi, la véracité du contenu de l’état des lieux pourra être difficilement remise en cause en cas de litige.
L’état des lieux réalisé par un Commissaire de justice sera en outre valable même s’il est établi unilatéralement (c’est-à-dire en l’absence du bailleur ou du locataire). À l’inverse, un état des lieux unilatéral établi par le bailleur ou son mandataire ne sera pas probant en cas de litige (Cass. Civ 3e du 16 novembre 2023, n°22-19.422).
L’impact sur le dépôt de garantie
L’état des lieux dressé par un Commissaire de justice aura un impact significatif sur la restitution du dépôt de garantie. Le bailleur est en effet tenu de restituer le dépôt de garantie versé par le locataire conformément à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
La restitution du dépôt de garantie peut cependant être réduite en fonction des différentes réparations locatives que le bailleur a dû supporter. Néanmoins, le bailleur devra en justifier le montant en fournissant des factures et des devis détaillés.
Comme mentionné précédemment, si l’état des lieux a été établi unilatéralement, le bailleur ne pourra pas conserver une partie du dépôt de garantie et sera contraint de restituer la totalité de la somme au locataire.
